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湘潭县人民政府办公室关于印发《湘潭县解决城镇开发国有建设用地权证办理历史遗留问题的实施意见(修订)》的通知(潭县政办发〔2018〕24号)

发布日期:     来源:

    

各乡镇人民政府,县直机关各单位,天易经开区各局室:

  《湘潭县解决城镇开发国有建设用地权证办理历史遗留问题的实施意见(修订)》已经县人民政府研究同意,现予以印发,请认真遵照执行。

  湘潭县人民政府办公室

  2018年12月5日

  湘潭县解决城镇开发国有建设用地权证办理历史遗留问题的实施意见(修订)

  为妥善解决城镇开发国有建设用地权证办理历史遗留问题,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国税收征收管理办法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记实施细则》等法律法规,结合我县实际,制定本实施意见。

  一、适用范围

  1.城镇开发区包括县城范围和乡镇范围。县城范围指天易经开区99平方公里的区域,乡镇范围指县城范围之外的区域;

  2.该实施意见适用于有合法权属来源证明的国有建设用地的权证办理。

  二、处理原则

  1. 依法、依规、公正、便民;

  2. 当事人存在违法建设行为需要处罚的,由规划、住建等部门依法处罚。

  三、组织领导

  (一)领导机构

  调整湘潭县城镇开发国有建设用地权证办理历史遗留问题处理专项工作领导小组(以下简称“专项工作领导小组”)组成人员,由分管国土资源局、住建局副县长任组长,天易经开区分管副主任任副组长,县政府法制办、县国土资源局、县财政局、县规划局、县住建局、县税务局、县纪委监委、天易经开区国土分局、天易经开区规划分局、天易经开区建设管理局为成员单位,专项工作领导小组下设办公室,办公室设在县国土资源局,县国土资源局局长任办公室主任。专项工作领导小组办公室负责该项工作的统筹协调,研究制订处理政策,处置具体问题。

  (二)工作职责

  县政府法制办:负责为遗留问题处理提供法制审查。

  县国土资源局:负责审核确认乡镇范围内土地的位置、面积、来源、用途、性质、交易时间,完善和补办土地出让手续。

  县规划局:负责乡镇范围内建设项目规划审核审批,办理规划相关手续。

  县住建局:负责乡镇范围内建设审核审批等相关手续,征收报建费;负责全县范围内的竣工验收备案。

  县税务局:负责征税标准核实和税收征缴。

  天易经开区国土分局:负责审核确认县城范围内土地的位置、面积、来源、用途、性质、交易时间,完善和补办土地出让手续。

  天易经开区规划分局:负责县城范围内建设项目规划审核审批,办理规划相关手续。

  天易经开区建设管理局:负责县城范围内项目建设审核审批等相关手续,征收报建费。

  各乡镇人民政府:负责对本乡镇范围内房地产情况核实和协调、解释工作。

  四、办理范围

  (一)国务院55号令施行前经审批占用国有土地的不动产登记

  县域范围内,1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院55号令)施行前,经县、乡(镇)人民政府审批占用国有土地建房,并交纳了一定的费用,尚未办理土地登记手续的,其土地仍属于划拨土地,可以保留其划拨土地性质,应按规定完善规划手续,按划拨土地办理土地登记。但原土地使用权发生转让的,应当按照现行政策规定办理土地出让手续,缴纳土地出让金。

  (二)原国有企业破产和改制中处置的职工宿舍的不动产登记

  县域范围内,原国有企业破产和改制职工宿舍处置至职工个人,已办理房产证但未办理国有土地使用证的,按建筑面积20元/m2标准缴纳出让金并缴纳契税后,按协议方式办理,土地使用权年限自购房之日起算。

  (三)县城范围内已办理房产证但未办理国土证的不动产登记

  1.1999年12月31日之前,在县城范围内的拆迁安置房、城塘住宅区和深塘住宅区住房,机关事业单位和国有企业职工根据当时的房改政策购买公有住房、集资建房的,按下列规定办理:

  (1)根据当时房改政策在县城建设的公寓式住宅(房改房、集资房),已办理房产证但未办理国土证且土地使用权人一直没有变更的,按建筑面积40元/m2标准缴纳出让金并交纳契税后,可按协议出让方式办理国有土地出让手续。已发生过户的,按规定补缴交易税费后,办理过户手续。土地使用权年限自该栋房屋购地之日起计算。

  (2)根据当时房改政策在县城建设住宅的过程中,配套建设的商业性用房,不在房改政策之内,属于改变土地用途,应当完善相关规划变更手续, 商业部分土地出让金补缴根据其分摊面积,按现行商业用地基准地价标准的40%确定(分摊土地面积=商业用房面积/整栋总建筑面积×整栋占地面积)。土地使用权年限自购地之日起计算。

  2.单位和个人购买原县城乡镇企业一条街土地建房,已办理房产证但未办理土地登记手续的,住宅部分按建筑面积40元/m2标准缴纳出让金并缴纳契税后,按协议出让方式办理国有建设用地登记手续。商业部分土地出让金补缴根据其分摊面积,按现行商业用地基准地价标准的40%确定(分摊土地面积=商业用房面积/整栋总建筑面积×整栋占地面积)。土地使用权年限自购地之日起计算。

  3.1996年底前,购买县直机关、事业单位等国有单位对外出售的国有划拨建设用地建房,已办理房产证但未办理国有土地使用证,应当完善好国有资产处置手续, 补缴土地出让金及缴纳契税。涉及改变土地用途的,还应当完善相关规划变更手续。土地出让金补缴根据其分摊面积,对照现行基准地价标准,商业用地按40%、住宅用地按35%确定 (分摊土地面积=商住用房面积/整栋总建筑面积×整占地面积)。土地使用权年限自购地之日起计算。

  4.1990年5月19日至2006年7月30日期,从县城建设指挥部或易俗河经济开发区管委会(湘潭县经济开发公司)直接购买土地的,按当时购地价缴纳契税后,凭当时合同、出让金票据,以当时购地人名称办理国土登记手续,土地使用权年限没有约定的,自购地之日起计算。

  5.1995年县城搬迁后,有关村组已经成建制转户,原村组单位和个人使用且符合国家相关用地政策的原建设用地可以继续保留划拨性质,但土地使用权发生转让的,应按现行政策办理土地出让手续。因房屋老旧继续使用有安全风险申请改建的,须经规划局、国土资源局批准同意,其土地可以继续保留划拨性质。

  6.个人购地建房和拆迁户安置土地自建房超用地面积的,对超用地面积部分,经规划局审查确认并依法处罚、补办用地规划手续后,由国土资源局按协议出让方式办理土地出让手续,出让价格按现时市场土地价格确定,出让年限与主体建筑用地使用权年限保持一致。

  (四)县城范围内土地来源合法,已建设完成但未办理房产证的不动产登记

  1.房屋在1999年12月31日之前竣工的,按照建筑面积40元/m2标准缴纳综合报建费,按建筑造价260元/m2标准缴纳增值税等相关税费;

  2.房屋在2000年1月1日至2004年12月31日期间竣工的,按60元/m2缴纳综合报建费,按建筑造价300元/m2标准缴纳增值税等相关税费;

  3.房屋在2005年1月1日至2010年3月10日期间竣工的,按60元/m2缴纳综合报建费,按县人民政府已出台的计税指导价缴纳增值税等相关税费。2010年3月10日之后建房的,均按现行政策缴纳综合报建费等非税收入和增值税等相关税费。

  (五)乡镇范围内已办理房产证但未办理国土证的不动产登记

  1. 1990年5月19日至2002年6月30日期间,在乡镇(不含易俗河镇)小城镇开发建设区域内购地建房的,按下列规定办理:

  (1)从乡镇人民政府及乡镇人民政府委托的站、所或政府主办的城镇开发公司等单位购地建房,所购土地征收手续完备的,由规划局按规定补办规划手续,购地者凭交纳购地款凭证,按购地价格缴纳契税后,按出让土地直接办理国有土地使用权登记手续,土地使用权年限自购地之日起算。

  (2)从乡镇人民政府及乡镇人民政府委托的站、所或政府主办的城镇开发公司等单位购地建房,所购土地未取得有效征收批文的,即使已按照当时的政策标准支付了被征地单位和个人征收补偿费,仍属集体土地,应当由乡镇人民政府按规定补办土地报批手续,根据现行政策规定缴纳土地出让金后,按相关规定以协议方式供地。

  2.历史存续的国有土地尚未办理土地登记的,不适用本意见。应当区别不同类型,结合当时政策和现行规定分别处理。

  (六)乡镇范围内土地来源合法,已建设完成但未办理房产证的不动产登记

  1.在2004年12月31日之前购地建房未办报建手续的,按原建筑面积5元/m2标准缴纳综合报建费,按建筑造价200元/m2标准缴纳增值税等相关税费。

  2.在2005年1月1日至2010年3月10日期间购地建房未办报建手续的,按照建筑面积10元/m2标准缴纳综合报建费,按当时建筑造价缴纳增值税。2010年3月10日之后建房的,均按现行政策缴纳增值税等相关税费。

  (七)关于竣工验收的处理

  土地来源合法,建设已完成但尚未办理房产证的,应当提供相关规划、建设手续,缺失的由规划局、住建局等单位补办相关手续或出具意见。2010年3月10日以前,建设完工的私人建房和联建房面积超过2000m2以上(含2000m2)的项目,需委托有资质的房屋建筑工程质量鉴定机构进行质量鉴定,确定其结构安全性能;私人建房或联建房为商居楼的,面积超过2000m2或层数为六层及以上项目还须由消防大队出具消防意见。私人建房或联建面积不超过2000m2或六层以下的,须提交建设业主自己承担项目质量、安全全部责任的承诺书,经审批后,可补办施工许可证及竣工验收备案手续。在办证过程中涉及到更名、二手房交易的,经税务局按相关规定办理税收手续后,方可申请补办不动产权证手续。

  (八)关于超占土地的处理

  1.县城范围内,个人购地建房和拆迁户安置土地自建房超用地面积的,对超用地面积部分,经规划局审查确认并依法处罚、补办用地规划手续后,由国土资源局按协议出让方式办理土地出让手续,出让价格按现时市场土地价格确定,出让年限与主体建筑用地使用权年限保持一致。

  2.乡镇范围内,购地建房、自建房房产占地面积超出土地登记面积的,如超出部分在3%以内,且不超过20m2的,在登记前,必须做好权属调查,确保超占土地部分属于国有建设用地,没有权属纠纷。采用批后监管方式补交土地出让金,由国土部门发出补缴土地价款通知书,出让金缴纳标准:在标定地价出台前,按基准地价1.5倍收缴土地出让金;标定地价出台后,按标定地价1.2倍收缴土地出让金。

  超越上述范围的不适用简易程序,须按程序办理补交土地出让金手续。

  五、办理方式

  符合本意见要求需要申办不动产权证的单位或个人,需提供当时交易原始合同、发票、收据和相关税费缴纳凭证、当事人身份证明,由县不动产登记中心统一受理;县城拆迁户资格认定由天易经开区征地拆迁事务所受理;申请补办规划手续的,由县规划局或天易经开区规划分局受理;申请补办报建手续的,由县住建局或天易经开区建设管理局受理。

  各受理部门在办理过程中遇到的重大疑难复杂问题,由专项领导小组研究,提出处理意见,报县人民政府审批,经审批同意办理的,予以备案,相关受理部门凭备案表办理相关手续。

  六、工作要求

  (一)各部门要严格审查申报材料,认定建设和交易时间一律以购地原始合同、交款凭证及相关建设、规划部门手续为依据。

  (二)各部门要依规依程序办理规划、建设手续。对违反规定的行为,由县纪委监委按照相关法律法规查处,并追究相关人员的责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  (三)本意见未明确办理范围的房地产项目,由专项领导小组讨论审定,不得擅自扩大处置范围,不得擅自减免相关费用。项目征拆范围内涉及的遗留问题不作处理。小产权房和管理相对人故意违法建设、拒不执行当时行政处罚决定的,不能参照本意见执行。不能办理的事项,由各归口部门和所在乡镇政府负责做好相关解释工作。

  七、本意见2018年12月5日起执行,原文件和相关条款废止。

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